Daniel 说投资 77

innkou

各位朋友，大家好！

      上期专栏里我指出未来澳洲房价的上涨将很大程度上取决于家庭收入的增长。这种增长跟通胀的程度也是紧密联系，但是现在澳洲储备银行的目标是把通胀率控制在历史水准之下，那么对我们未来的房价将会有什么影响呢？

      事实上房产价格的上涨并不是人们所想的那样简单。很多时候房价在一段期间内的上升仅仅是由经济发展的基本属性通货膨胀所驱动的，也就是说同样一件事情，在未来去做，将比今天要花费更大的代价！

      对于那些悲观论者来说不幸的是，我认为澳洲的房价将在未来一段合理的时间区间内（也就是长期的观点）将不断向上。未来10年，澳大利亚的房屋价格将比今天贵的多。问题是，假如因为储备银行对通胀的调控，导致未来房价的上涨仅为5%/年，而不是过去10年的7%-10%/年，那么是否仍然值得投资房地产？

      对于我个人来说，回答仍然是一个强有力的“Yes”！

      作为专业房产投资者，我们并不担心房产中间价的上涨，我们希望我们的投资回报远超过中间值的上扬幅度。所以我们会选择那些具有长期具备高度需求的房产来作为投资资产。

      那么哪些房产具备有长期需求的潜力呢？

      我个人特别喜欢2房（有时候1房也可以，取决于个人的价格承受力）的近内城富人区公寓，这些公寓必须靠近CBD,有主要交通干道或者交通转换中心，便利到达CBD，靠近购物中心或者是近大学和巨大就业中心周边的公寓房产，但是这些社区必须是在首府城市圈内的。

      我尤其是会寻找那些社区中有供应限制的公寓，那样将来就不会有太多的同类房产的供应来对自己造成竞争压力。

没有人会知道未来能带给我们一个怎样的房产市场，但是如果房产中间值上扬5%/年，我将寻找的是具备上述特征的房产，因为那样的房产有可能会高出中间值涨幅2%左右。

      我之所以相信具备上述条件的社区和物业类型能获得额外2%的资本增值，那是因为当地的那些优质资源和设施配置（比如说富人区的人均素质，优质的学校等）对人们的无穷吸引力。任何位于这种地区的公寓房产也将受到更少的可负担力的幅面冲击，因为它本身就比独立House便宜的多！

      综上所述，未来一些地区的房产会持续繁荣，但是另外一些地区可能就不会那么的表现良好。除了我刚刚分析的那些社区和物业的特性外，迈向通向房产投资成功的大门，其关键是我们还需要更具体的来理解三大促使市场变化的动力：人口、购买力及具体的地段分析。

      正如我之前所说，人口永远是房屋需求的根基。澳大利亚的人口永远是在增加。人口和家庭构成的变化也一直是影响房产市场的基本要素。我们都需要有地方居住，持续增加的需求自然会导致房价或者租金的上升。无论何时，无论何地地，只要需求的增长超过可供应的房产数量，那么上涨就会继续下去。因此我们就有必要知道某一地区的未来人口是否会增加，以及家庭构成的变化。如果家庭结构单一化，比如说单身家庭、丁克家庭的数量增加，那么对房产类型的需求也会产生变化。

      购买力也决定了人们对房产类型的选择。

      个人，或者各家庭的财务状况的不同以及需求，决定了人们是租房子，还是买房子。我们可以把自住房需求者区分成首次置业者、家庭升级需求者，以及退休者。因为每一类的人都对房产的类型有着不同的需求和购买力，每一个新进的自住房购买者和租客都对某一地区的房价和租金产生压力。

      作为房产投资者，我们更需要关注租客的需求变化，同时要分析未来（比如说10年后）自住房买家的需求是什么，从而选择租客喜欢的物业类型，同时要分析未来自住房买家的需求是什么，而不是由自己的喜好所决定。还有，我们房产投资者的购买力，也由某地区某物业类型的租金水平所决定。

      下期专栏我再继续为大家分析地段是如何决定房产价格和租金的波动的。请大家随时拨打房产投资咨询电话0430 883 028了解房产投资详情，我将为您解析如何抓住最后的政府补助$8,500至$23,500的机会，进入Adelaide的最佳富人区获得可负担的起的房产，并获得最佳投资回报。