Daniel 说投资 90 澳洲"以房养学"房产投资超详细优劣分析 2

innkou

各位朋友，大家好！

上期的专栏里我开始为大家详细分析“以房养学”的策略。现在请看案例二。

杭州的张女士在澳大利亚投资了总价值约为40万澳元的房产，其孩子在澳大利亚留学3年的总费用为3.6万澳元。投资的三间房产，孩子自住一间，其余两间外租给同学，房租收入为1600澳元/月。3年后孩子毕业，她将房子转手，该地产市值已达56万澳元。除去留学和地产投资的成本，净赚11万澳元。

由此看来，租房是权益之计，买房才是长远之计。

下面，我把我经常被问道的“以房养学”常见问题做个集中回答。

问：“以房养学”一般需多少钱？

答：根据现在的人民币对澳元的汇率，大约七八十万元人民币起步。“以房养学”所需的资金量并没有想象中的那么大。目前澳大利亚一个联排别墅的价格大约是45万澳元，按照使用居住面积平方计算的话，大约是1万五千元人民币一平方米，相比上海北京香港的房价来说简直便宜的不可思议。首期二到三成，加上律师印花税等杂费，按照目前的汇率来计算，大约也就是60到90万人民币。

而且在澳大利亚，目前还有一种只交利息、不付本金的还款方式，还款压力非常小。我们并不推崇投资者尽快供完房子，而是利用留学这几年的房地产的自然增值，来减轻留学费用的压力。除了投资之外，“以房养学“的另一个重要目的是，有个自己的房子，孩子就有了家的归属感，可以减轻不少漂泊的孤独感，也缓解一些心理压力。

问：其他国家“以房养学“行得通吗？

答：从市场政策等考虑澳大利亚较可行。

目前来说，"以房养学"的做法基本集中在澳大利亚。一方面，跟目前的留学机构推出的业务有关，另一方面，也有法律、市场等原因。

在理论上，“以房养学“在各个国家，甚至在中国也是可行。但是在美国，购房有一个地产税，一旦持有房地产，每月就要缴纳不菲的地产税，买得起未必养得起，“以房养学”未必合适。又比如在加拿大，原本也是可以这么做的，但是加拿大的留学生并没有澳大利亚多，转手没那么容易。

问：现在是在澳买房的好机会吗？
答：汇率创新低，房产市场上升期。

那么，在澳大利亚买房就真的能稳赚不赔吗？
我必须诚实地告诉您：未必！

从2009年到2012年年中，澳大利亚的房子大约有10%~20%的下跌，之后止跌回暖，按照房地产7到10年一个周期看，现在房地产已经有上升趋势。而且澳大利亚的房地产现在空置率非常低，仅有1%左右。

按照澳大利亚60年来的房地产的增长情况看，房地产平均每年的增长在7%到10%左右，收益比较稳定。而目前澳大利亚每年的留学生和移民的数量为30万左右，保证了房地产市场的强大需求。

“以房养学”作为一个投资理财的概念，必定会有风险，关键是投资者对海外投资产品的信息、程序了解和信心的建立。投资者对这些投资信息的了解，一定要通过专业机构去了解，否则风险就更大。

问：在澳大利亚买怎样的房子好？
答：国外投资者只能买一手房。

没有绿卡也可以到海外投资房产吗？海外投资者只能买澳大利亚的一手楼。
由于澳大利亚的房地产交易非常透明，市场稳健，比国内的成熟很多，更不存在烂尾楼或者偷工减料之事，所以基本不用担心政策上的风险。

另外，在澳大利亚，房产没有70年的产权说法，是永久性产权，所以也没有什么遗产税的说法。如果购房者在交了首期后还有五六十万人民币的话，加上每月有七八千元人民币的收入，在澳大利亚置业并不是难事。

在澳大利亚买房，一般要通过律师来操作，他会搞定各种手续，而且手续费并不太贵。费用从400到1500多澳元不等，买房的各类税费在房价3-4.5%左右。但是政府往往会有一定的减免优惠。

目前来说，投资澳大利亚的房产主要集中在五大首府城市，也就是悉尼、墨尔本、布里斯班、珀斯以及阿得莱德。无论是别墅、公寓还是连排别墅，都存在投资空间，但是关键还是看地段。就趋势而言，市区或者靠近市区的公寓或联排别墅可能是更好的投资选择。

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