Daniel 说投资 49

innkou

各位朋友，大家好！

       上期我为大家介绍了点房产中间价的一些误差和局限。那么我今天就这个话题继续为大家讲解。

       中间价的上涨，还无意中使的投资者忘记了要去关注投资房的持有成本。假设您的净租金收入只有2%，而银行的还贷利息是7%，那么请别忘记，您每年将从口袋里掏出5%的持有成本。这还不包括您花费在该物业上的维修和维护费用。

       我们都知道投资房产是一个长线的过程，但是如何看待这个长线的问题，也是有点学问的。如果您只有一套投资房，然后持有该物业到永久，并不一定能为您带来最好的投资回报。我只能说您持有的物业时间越长，那么您就越有可能取得平均7%-9%的年度涨幅。但是您一定会碰到某些时间该物业的增值表现优于平均值7%-9%，而某些时候该物业的增值表现会低于平均值。所以关键不是长线地持有一套房产，而在于地点和物业类型上的多样化投资，并长线持有这个房产投资的组合。俗话说东边不亮西边亮，多样化组合是最好的分散风险，扩大回报的最佳途径。

       另外，随着长线持有投资房产，该物业的资本增值超过平均值的话，那么同时也意味着您的租金回报在降低。那么这个时候，就是去寻求新的高租金回报投资物业的时候了。

       作为一名房产投资者，您将面临如下的一些耗时的、具有挑战性的局面：

1．随着市场与时俱进，由此选择在相对好的市场周期选择适合自己的，并有高回报潜力的投资房产。

2. 确保了解未来的人口发展和人口结构变化趋势、房屋可承受能力趋势、未来政府的区域规划发展蓝图，这些信息将是促使房产增值的原动力。

3．在您所圈定的范围内调查所有的可供选择的物业，具体到某条街道，并买入有潜力的房产。

4．分析每套房产的特色以及适用性，确保该物业无论是在好的市场期间，还是萧条的市场中，均能获得租客以及潜在买家的青睐。

5．花费个人的大量的、长达数周数月的时间来检查大量的物业。根据统计，一般人平均需要检查50-200套物业，才能做出购买决定。

6．和卖主讨价还价，同时还要和其他的潜在买家竞争，确保自己在该时间段内获得最佳的价格。

7. 进行房屋检查，申请贷款，防止犯一些意外的、成本巨大的错误。

8．找到一个优秀的物业管理经理来管理您的物业，并期望他为您找到好的租客。

9．做详细的定期资本增值分析，以此决定是继续持有，还是先出售获利。

10．当没有任何持有价值的时候，找到当地最好的房产中介，或者其它有效的销售渠道来出售该投资物业。

       以上10点，对于任何一名不经常自己购买房产的投资者来说，都是非常困难的挑战。更不用说您还要花费大量的时间在您的工作和家庭上，自己是几乎不可能高质量地去完成上述10项工作了。这就是为什么聪明的投资者懂得“借力”的重要作用了。人们需要借助专业的力量来完成整个房产投资的过程，并且需要一个长期的指导和服务，这个是由投资房产的长线特性所决定的。

      Ironfish亚太集团因此设置了我们的专业服务领域。我们使用我们的时间，来帮助大家取得更好的房产投资回报。比如说根据RP DATA、Rismark Home Value Index的数据，2011年南澳州涨幅排行榜的前5名社区中，Ironfish推荐的社区占了其中的2名，分别是排名第3的Munno Para，涨幅33.2%,以及Evanston Gardens，涨幅23.8%。而大部分的华人朋友可能都没有听说过这两个地区，或者有知道的，也因为害怕距离City比较远、或者出于对整个市场环境的恐惧而没有去投资，因而错失了良好的财富机会。

       我们作为专业房产投资公司，之所以可以取得比个人投资者更好结果的原因，就在于我们的经济规模、长期的和开发商以及其他房产市场专业机构的良好关系、以及我们杰出的专业市场调查、分析、研究能力和投资知识，来确保我们真正理解房产投资的核心规则，并相对准确地预测未来的趋势变化，帮助我们的客户成为先知先觉的投资者，而不是后知后觉的盲目跟风者。

       那么在下期的专栏，我将详细介绍我们是如何为我们的客户服务的。请大家随时拨打房产投资咨询电话0430 883 028，我将为您提供专业的、适合您个人状况的投资创富策略和计划。

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