Daniel 说投资 372 - 用数据说话：你人生中的第一套房子，该买自住房，还是买投资房？

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各位朋友，大家好！

一转眼，全新的2020年就来了。新的一年中，我相信大家都会面临许多的“第一次”，比如说人生的第一套房产。那我2020年的第一篇专栏，就从“人生的第一套房产”开始说起吧。

当说到“人生中的第一套房子”时，相信大部分人都会下意识地认为这肯定指的是自住房。毕竟对于绝大多数人来说，“购买房产”总是和“成家立业”联系在一起的。

不过，如今在澳洲，随着观念的更迭，也有越来越多的年轻人为了种种财务上的益处，选择在购买第一套自住房之前，先买下一套投资房——这就是时下日渐风行的“rent-vesting(租房投资)”策略。

同时拥有自住房和投资房固然是理想状态，但对于事业刚起步的年轻人来说，由于受限于资金，往往只能先在自住和投资两者中选择其一。那么，“先自住”和“先投资”两派到底各有哪些利弊，你又该如何根据自己的实际情况选择呢？

自住还是投资先 – 路在何方？

让我们先来看看，“先自住”和“先投资”各有什么优缺点。

第一套房子先买自住房会怎样？

如果先买自住房，首次，你可以享受到很大的归属感和成就感——拥有了自己的家，感觉解决了一桩“人生大事”，不用担心被房东赶出去了；

其次，你还可以享受政府为首次置业者发放的补贴及印花税减免等优惠政策；

再次，根据澳洲政府的现行规定，自住房在出售时不需要缴纳资本利得税，因此，你的这套房子在未来将能够享有“免税增值”。

但另一方面，选择自住房，就等于是放弃了投资房所能带来的负扣税优惠。

另外，对于许多年轻的首次置业者来说，受预算所限，他们常常需要在自己所购买的房子的地段、面积和类型等方面做出妥协，而不能像租房时那样“随心所欲”地租住在自己喜欢的区域；

而且，一旦背上了自住房的贷款，许多人难免会觉得自己未来十几年甚至几十年内，都要被这笔债务所限制，在事业上趋向保守，不敢求变。

第一套房子先买投资房会怎样？

如果先买投资房，最直观的好处就是——你获得了一份纯粹的商业资产，并且你在购置这份资产时，不需要投入任何情感因素，只需关注现金流和增值潜力，这将使你的选择大为开阔，跨城市、跨州购买投资房都是完全可行的。

除了潜在的收入与增值空间外，这份资产可以为你带来诸多税务上的优惠：诸如负扣税、房屋折旧抵税等；

由于银行往往愿意为投资者提供更高的杠杆，这也使得更大的增值收益回报率成为可能。而与此同时，你则在居住方面享有了更大的自由，不会被长期“锁定”在一个地方，而且可以租住在那些更受青睐的高档社区。

不过相应地，如果第一套房产选择投资房，那就可能会错失首置买家的福利、以及自住房资本增值税的减免优惠；从居住角度来说，租住也可能让人感到相对缺乏控制力和安全感。

数据怎么说？

说到底，两种做法各有利弊，乍看之下似乎难以抉择——那么，不如让我们来做一番计算，让数据自己说话，看看纯粹从理性角度出发的话，哪种方案会在现金流角度上更胜一筹。

我们假设一栋公寓楼里有两套同样售价$50万澳元、周租金$400澳元的房产。小A和小B年收入均为$8万澳元，两人都从银行贷了$40万来买这栋楼里的房子，并且两人都只还利息，利率同样为4%；小A买来自住，小B买来投资。

如果上面的表格看得你眼花了，那么总结一下重点，就是：在这组对比中，当持有同样的房产时，自住的小A每周要支付$423，而投资的小B每周则收入$29。

一正一负，投资者的持有成本要比自住者低出每周$452、一年$23,000的显著差距——也就是说，即使小B每周花$400租住在与小A同样的房子中，也仍然平均每周可比小A节省出$52的房产持有成本，一年约可省出$2,700。

结语

诚然，我们常说——“千金难买心头好”，如果你心心念念地想早日住进属于自己的房子，这当然也是人生道路上极富意义的里程碑。

不过，如果你更重视长期的财富积累与资产打造，更着重放眼于未来的财务健康、希望尽早涉足投资的道路，那么，在精细选择合适房产的情况下，rent-vesting租房投资可以为你提供尽早入市的可能性、更加灵活的生活选择，以及更多的潜在收入与增值空间，不失为一条适合年轻人投资起步的快捷途径。

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作/编者简介： Daniel

-   Ironfish 资深房产投资策略顾问

-   毕业于阿德莱得大学MBA（工商管理硕士/战略投资和市场导向）

-   精于战略投资分析与规划，以优化资产组合为导向

-   敏锐捕捉投资机会与把握市场行情热点

-   善于投资系统风险控制和资产管理

-   资深市场经理背景

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