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    [精华分享] 华人买房记:分享在悉尼两次购房的不同经验

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    小白免 发表于 20-4-2014 00:35:45
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    在澳大利亚,我买过两次房。第一次买房是在八九年十二月,移居澳大利亚尚不足一年半。从八八年初到八九年末,是澳洲房地产增值最快的时期之一,平均房价差不多上涨了百分之七十,而在一些热门地区,房价更是足足涨了一倍有余。八八年六月底甫抵悉尼一个星期,我就上了岗,妻子一个月后也找到了工作。夫妻埋头挣钱,一年多下来,也有了一些积蓄。眼见房价飞涨,不少亲朋好友都劝我们只要供得起,还是赶紧买房为妙,不然攒钱的速度赶不上房价的上涨。当时的工党政府为了抑制物价飞腾,不断调升利率,住房贷款的浮动利率达到了百分之十七点五。但消费者的心理是买涨不买跌,房地产市场仍然一片火红。在这种大环境的影响之下,和太太商量后,我们决定入市了。由于手上的钱有限,我们主要看十万元左右低价位的楼房单元。从八九年九月起,看了几处,状况都比较差,没有能看上眼的,于是我说服太太调高了限额。到十月初,后来被华人同胞称作“小上海”的艾士菲尔德区有一处单元出售,和前面看过的几处截然不同,整栋楼共三层十八家,是两个“品”字型的楼联结而成,各立门户,中间不相通,一个门进去每层各三家。这套单元位于二楼,面东北,这在澳洲是最佳朝向,不过略偏西。除了走廊和邻居有公共墙外,其它部分完全是独立的,两房一厅,厨房、卫生间、室内洗衣房、阳台俱全,建筑面积八十一平方米,离火车站、商店也只有一公里左右,楼前是花园,还有一个喷水池,里面有金鱼。唯一的缺陷是没有车房,而车位也由于不足每户一个,只划定给部分住户固定使用,但出售时不能同时转让,而交给后面排队的住户,其中用于出租的单元无权使用。当时我还没有车,心想这不是大问题,等有了车,车位也就快排到了(澳洲的住房买卖活跃,周转很快),即便没有车位,停在街边也可以。到后来卖房,才知道这是一大失误。因为一般澳洲人把车看作自己的腿,买房要有车房至少也要有固定车位,所以不少买家看中了这套单元,最后还是由于车房的问题而打了退堂鼓。地产公司的代理是一个叫麦休的澳洲小伙子,很热情周到,服务规范化,使我们很快有了信任感。这套单元要价十三万七千元,麦休主动说十三万四千元就可以买下来。本来就挺喜欢,加上麦休一开口就减价三千,心存感激,当下就拍板下了定金,十二月成交。后来朋友们提示说,你们上当了,开价十三万七,意味着十三万就可以买下来。果然楼上的一家和我们的完全一样,半年后只卖了十二万九千,尽管与当时房地产市场下调有关,但看来我们的单元还是可以买得便宜些。






    说买房就不能不提到房屋贷款。在澳洲有百分之七十的人拥有自己的住房,而这些人中又有百分之七十的人欠着贷款,所以房屋贷款是银行赚钱的主要手段之一。贷款的种类很多,但主要是定期和浮动两种,有的还加上一些优惠,孰优孰劣,取决于购房者的经济状况和对市场走势的预测。由于当时贷款利率一路上升,人们担心续涨,固定利率较吃香,我的一位德国同事就坦言,利率一两年后会升至百分之二十四。于是我看中了迈进银行定期五年、年息十五点九的贷款,而且这家银行艾士菲尔德分行的贷款经理何太来自香港,虽然普通话不太灵光,但总比与非华裔的澳洲人沟通来得容易。在我交了九百五十元的申请费后,晚上在成人移民中心学习英语,一位香港同学告诉我皇家银行(后来被澳纽银行收购)提供有五年优惠期的贷款,首年的利率只是标准浮动利率的百分之八十,以后逐年增加百分之四,直到第六年才恢复到标准浮动利率,而且随时可以多还贷款,这是定期贷款所不允许的。这样算下来,尽管九百五十元的申请费拿不回来,还是合算。于是我和太太决定改向皇家银行贷款。此外,我还写了一封情真意切的英文信给迈进银行,以图博得同情,取回或部分取回申请费。何太收了信还答应帮助试试,谁知最后连个回音都没有,这让我切身体会了商场如战场,那些衣冠楚楚的银行大员为了赚钱也难免是铁石心肠。事实证明,我们调换贷款银行的举措是正确的,我们买房之后,澳大利亚的高利率不可避免地带来了经济衰退,房地产市场和利率一路下泄,两年后我们的实际贷款利率只有百分之十左右。


    八九年十二月五日,我从麦休那里拿到了房子的钥匙,笑容可掬的麦休说,十年后换房再找他。麦休这句话倒是八九不离十,九年后我们买了独立住宅,卖掉了这套单元。不过那时已不见了麦休。我们是通过另一家地产代理卖掉的。拿到钥匙后,我一个人在打扫得干干净净、空无一物的房子里,静静地在地毯上坐了好一会儿,轻轻对自己说,在这个世界上终于有了自己的房产了。两天后我们搬进了新居。至此,第一次买房就结束了,整个周期大约三个月。


    几年之后,我们还清了贷款,成了名符其实的房主。这套单元于九八年十二月以十七万九千元售出。从买到卖,其间所付的印花税,贷款利息、律师费、地税、管理费、出售时付给地产代理的费用,再考虑到通货膨胀的因素,基本上没有赚钱。所得到的好处是,这九年住房没有付租金。不然的话,一方面租房一年要付一万元左右的租金,另一方面存款利息要交收入税,因为这部分钱是加在收入之上的,所付的税率高达百分之四十多。这也是大多数澳洲人为什么宁可贷款付可观的利息也要买房的原因。


    还清了贷款,无债一身轻。我们先后邀请了岳父母和兄嫂来澳洲旅游,全家又回国省亲。折腾了一阵子,我们口袋里又渐渐有了点钱,又人心思动,想换大房了。从第一次买单元,到房地产市场的走势,我们所悟出的最重要的道理,是要想房屋升值快、幅度大,一定要有地,因为房屋的升值实际上是土地的升值,而房子本身却是在折旧贬值。


    到了九六年四、五月间,我们早已潜在的换房念头终于萌芽了。由于已有一房在手,房地产市场上涨,我们的单元房也会涨。反之,如房地产市场短期调整下降,更是晚买为佳。所以,我们很从容地制定了换房计划。首先是买什么,在哪儿买。我们已经有了房屋的价值实际上依附在土地上,土地至少和房子一样重要的领悟,主要目标是买独立住宅,但也不排除条件特别好的“一地两居”。所谓“一地两居”,是澳洲一些地方政府为了充分利用现有的各项社会设施,发掘潜力,凡一户住宅占地面积超过九百平方米的,经申请,可以在后院加盖一所住宅,分割成两个独立契约。面积较小的,可以建成双联房,即两房相联,房契分割或不分割。那么,在哪儿买呢?悉尼的东区和北区,是所谓的富人区。一间象样的房子动辄一、二百万,当然买不起。西区环境差,基础设施不足,社会治安也不够好。我们当时所住的近城西区以及南区,人口也相当稠密,这里的独立住宅多数占地面积较小,且多是七、八十年屋龄的旧房,稍微看得上眼的,也要五、六十万。只有北面偏西的地区,是新发展区,绿树成荫,环境佳,地势高,号称悉尼的“西北坡”,而且新房多,占地面积也可观。于是我们把目光聚焦在这一带。


    悉尼房地产市场的开放日主要是在星期六,我上午要去教中文。于是我们事先拿回每周一册的物业广告,找出有参观价值的物业,查出路线,安排好顺序。星期六一大早,太太又买来最具权威的《悉尼晨锋报》,在地产版上找出合适的,同样查路线,调整次序。我中午下了课,一到家立即接上太太就走,一边开车一边吃太太拿上车的面包,开水,权当午餐,一口气看五、六处,到四、五点钟才身心疲惫地回家。同时,我们也找这一带的地产公司进行查询,有目的地参观。


    别说,真是开卷有益。在卡林福德区的一家房地产公司的代理刘先生是北京人,十分豪爽。他先认真询问了我们购房的要求,诸如种类、大小、售价、地点等等,带我们看的第一所房子就出手不凡。房子是三层结构、四睡房,占地八百多平方米,院子里是一片绿油油的草地,让人好生喜欢。不足之处是房子旧了,大约五、六十年,而且地势低,底层的地面比路面还低,有些潮湿,离火车站和购物中心也较远。刘先生说有一个白人买家已出价二十七万九千,如果我们愿出这个价就卖给我们,不过第二天晚上之前必须答复他,否则星期一上午就要通知那个白人买家下定金了。因为是这次找房刚开始看房,拿不准,心想还是等等吧。星期一下午打电话给刘先生,这所房已经卖掉。刘先生带我们看的第二所房子是全新的,一地两居,但已经完全分割开了,占地面积约五百多平方米,由于有点坡,房子整个是在上面,下面是两个车房,也有四个睡房,客厅特别大,有六、七十平方米,后院紧连着一块树木葱茏的保护地,价格也很有吸引力。卖家是一个建筑商,他是把原来的后院分割后建造了这所房,原计划搬进新房,出售旧房,所以新房的质量特别好,可是生意上遇到了麻烦,才决定卖掉新房以便多一些资金应急。因为急着出手,原要价三十二万,现在只要三十万。如果能尽快成交,还可以便宜。美中不足的是门前是条繁忙的交通干道,噪音大,开车进出很不方便。这确实令我们心动,盖一所这样的房子,差不多就要近二十万,而这么一块地也要十多万,但噪音和进出的问题也不能不慎重考虑。询问了不少朋友,他们几乎众口一词地说,在交通干道上的房子不能买,一是住着不舒服,二是以后不易出售,因为买家难以青睐,升值也不会快。于是,我们婉言谢绝了刘先生。过了一两个月,刘先生来电话,说房主为了尽快出手,愿以二十六万元出售,要我们当机立断,还说房主同意降价后,他第一个通知的就是我们。这时,潜意识中怕买错吃亏的想法还是占据着主导地位,我们再次谢绝了。结果,刘先生通知的第二个买家立即拍板买下了。刘先生也觉得我们辜负了他的一片诚心,热情大减。他的心情可以理解,但买房子不能勉强。


    后来通过其他的代理,我们又陆陆续续地对好几所房子有过兴趣。其中之一也是在卡林福德,是一间独立契约的三年新的双联房。原来是两块地,或是推倒了两所旧房子,建造了四座共八家两层的双联房,房子质量不错,两户之间也仅是楼下的车房相连,这一户的院墙就连着公园。不足的是八家在一起,总归有一些纠葛。要价三十二万九千,我们还三十万,代理也认为差不多,但房主嫌低,我们没有再加码。大约三个月之后,这间房以三十万五千的价格售出。一间在潘拿特山的小山顶上,一地两居,房子四、五年新,交通、购物都便利,但我们拿到图纸,发现一条排水沟从房下横贯后,就立即放弃了。一间在桑奈也是一块土地上有两座四家的双联房,房子依山而建,十分别致,房子两层但错落成四个层次,厨房、客厅和主卧室犹为典雅,还有室内贯通的音响、通话和真空吸尘系统。我们已经谈妥了价钱,喜庆之余冷静下来一想,将近二十五度的陡坡,不仅开车进出恐怖,步行上下也十分不便。何况我那已七十高龄腿脚不便的母亲有时会住到我家,她又如何自由上下呢?于是又打了退堂鼓,惹来了那个黎巴嫩裔代理的好一顿抱怨。再有一间是在艾坪的旧房子,屋龄有七、八年,占地七百多平方米,售价三十二万,实际上就是这块地的价钱。这房子长期住是不行了,但拆了重建,又要差不多二十万,且费心费时,也打住了。

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    沙发
    girls 发表于 20-10-2014 13:01:26
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