Daniel 说投资 253 澳洲房市真的在走下坡路？银行视哪类物业为高风险？

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各位朋友，大家好！

最近的各项数据都在表明一个迹象，那就是澳洲楼市房价的增速有所放缓，但并未出现衰退。

我们都面临这样一些问题：

澳洲楼市真的会走下坡路吗？

澳洲房产是否还有投资价值？

何时入市才是正确时机？

那么今天，我们来看看澳洲房地产资深专家澳洲著名地产界权威人士JohnMcGrath的看法。

John McGrath指出：

目前澳洲房地产所面临的情况在每一个房产周期的末尾都会碰到，

过去30年中，高速增长转变为缓慢前进的局面，周而复始。

目前，房价并不会出现断崖式的下跌，只会缓慢回落，

但当前所有的迹象表明该趋势还不足以引发投资者的恐慌，只是市场的自我调节。

我觉得投资者应该对房价增速放缓这一情况持乐观态度。

因为房价在经历高速增长后，需要一段时间来巩固这一价位，积蓄动力，

才能在下一轮的房产周期中发力再增长。

当然，没有任何一位投资者希望看到房价回落。

但更为重要的一点是，如果你确实发现房价回落，你一定要明白这只是小幅度的回落，而且是短期的。

John McGrath还说到：

如果投资质量好的房产，那么在十年内，其房屋价值肯定会翻一倍，

但它的增速肯定不会是一条直线，稳步上涨，而是有时涨得快，有时涨的慢，甚至有时会有小幅回落。

这一切都是房产周期内的正常表现。

我建议投资者忽视关于房产市场会出现衰退之类的消息，因为这并不会发生。

过去五年，澳洲房价出现高速增长，但并不意味着未来几年就会出现大幅下跌。

在某些城市房屋的供应高出了需求，但是澳洲自身的人口在增长，而且移民也在增多，

这些超出的供应最后都会被消化掉的。

最近几周，悉尼和墨尔本的清空率依旧维持在高位，介于70-80%之间。

如果清空率在60%左右，属于一个平稳的市场；

如果清空率在80%，说明市场一片欣欣向荣。

而就目前的清空率变化而言，由于种种政策影响，市场的需求确实有所下滑，

目前投资房产的收益的确不如从前那么显著那么快，但并不意味就不能入市。

根据不同的情况，JohnMcGrath分别给出了建议：

如果你最近有购房的计划，不要对市场的变化感到惊慌，

不要因为担心房价会下跌而变为观望态度，按照你的原计划进行即可；

如果你已经拥有一套或多套物业，那么请继续持有，

房产投资是长线的，经过短时期的波动后，你持有的房产会再次回到升值的轨道上；

John McGrath一直这样认为：

如果你敢于投资，并有能力长期持有，那么澳洲房产投资绝对是创造财富的不二选择。

   

近日，澳洲统计局公布了澳洲一季度经济数据：

仅仅在第一季度，澳洲的相比一年前，澳洲GDP的涨幅竟然达到了1.4%！

出乎所有人预料，且远远高于市场预期！

至此，澳洲经济已经连续26年不曾衰退，打破了此前由荷兰保持的世界纪录。

所以，我们完全没有任何理由看空澳洲房产市场。

当然，自去年开始海外房产投资者在澳洲获得贷款遇到重重阻力后，其实澳洲本地投资者也没有幸免，

用于投资房产的贷款也再收紧，贷款比例逐步降低、投资房贷款利率升高和一些银行开始停止投资房的贷款重组（refinance），

使得市场上的流通信贷成为相对稀缺的资源。

虽然如此，房屋贷款依然是地产投资的最大优势之一，房地产也因为有了银行杠杆才变得极具吸引力量，

大家在开始澳洲房产投资的第一步就是了解自己的贷款能力。

“贷款预批”，是买房前可以先通过贷款经纪或银行贷款经理了解自己能贷款的大概额度，

这样可以帮助我们了解自己的预算范围，在选择房产时可以非常高效的找到适合自己的投资房。

但是，贷款预批虽然是银行给的，但并不是一定会履行的，只是个指导范围，

代表的是银行等贷款机构的额度意愿，并不是承诺，没有法律效力。

原因很简单，借贷时一方面看的是贷款申请人个人的财务状况，另一方面对所购买的房产也有很大的关系：

即使个人财务状况良好，但购买的房子不是银行喜欢的，依然可能会不放贷或者贷款比例降低。

而贷款比例（LVR）对回报率也有很大的影响。

银行等借贷机构不喜欢的房产类型，根本原因，就是风险比较高，这些都是有数据支持的，

作为房产投资者，想充分借助银行杠杆的力量和降低风险，

对于这些银行不喜欢的房产类型，我们也要尽可能规避，免得后面被动。

此类房产通常被称为“特殊抵押物“，英文是“specialisedsecurities”，

接下来我就例举最常见的6类银行不喜欢放贷的房产类型：

农地区划 Rural Zoning

农业用地类别的房产，比如农场主自住房或者葡萄园，

相对民宅区划的房产而言吸引的潜在买家少很多，对再次出售会产生很大的影响，

一旦贷款出现问题，比较难在短时间内出售，

因此此类房产的借贷风险就会增加，贷款比例也就随之降低，通常在60%或更低的范围内。

文物保护房产 Heritage Listed

被列为文物保护或者有overlays限制的房产，

在高度上或用途上会受到很多制约，结果达不到最大商业价值，就会造成资产增值或再次销售面临不少挑战，

很多银行等借贷机构对文物保护房产的态度都非常谨慎，通常不会愿意提供高比例的贷款。

酒店/旅馆转住宅 Hotel/Motel Conversions

酒店/旅馆转变为住宅也是一个高风险类别，虽然也有很多成功的案例，

在重新改建时选择也很多，但里面也常常埋伏着风险。

改建不成功的话会很难卖掉或出租，对资产增值造成很大影响。

银行对此类的贷款也很谨慎。

公司股份 Company Share

在澳洲，通过公司形式购买或投资房产很常见。

公司拥有一整栋楼或一片联排别墅，每一套单独的房产被视为股份，

投资者拥有的不是某一套房产的产权，而是公司的股份间接拥有房产，

优点是比拥有单一房产风险会降低，

但缺点是，银行会认为一旦发生问题，追讨股东的股份要比追讨一套房子的产权复杂的多，

法律成本也高很多，所以就不太喜欢对这种形式放贷。

养老房产Retirement Village

虽然澳洲最有消费能力的一代正进入老龄化，这个市场也在迅速扩大，

但收获最大的往往是养老房产的开发商，而非购房者本人，

此类房产的资产增值能力都相对较弱，也不是银行等借贷机构喜好的房产类型。

小面积公寓 Small Apartments

对于公寓而言，如果总面积小于50平方米，对于银行来说就是高风险借贷类别，

很多借贷机构对公寓最小面积都有要求，如果小于50平方米，就会提高定金额度和降低贷款比例。

或许你可以多放些定金进去获得贷款，但下一个买家可就未必能做到，对再次出售的价格等都会造成负面影响。

所以投资公寓的时候不要买50平方米以下的小户型。

以上是6类常见的不受借贷机构欢迎的房产类型。

投资人在做投资选择的时候，一定要和贷款经纪进行充分沟通，全面了解相关信息，

不要等签了购房合同后才发现贷款有问题。

当然，对于很多申请人，可能没有足够的精力和时间亲自处理这些事情，

那么，专业的事情交给专业的人士去做，找一家专业性够强，服务系统完善的投资机构就显得尤为重要。

Ironfish亚太集团致力于帮助投资者在全澳范围内进行房产战略布局，提供VIP房产投资机会。

我在这里祝所有投资者都能理性思考，您的明天才会更美好！

希望我们的经验能在这一充满机遇的房产市场上助您一臂之力。

想要对地产投资有更多了解的朋友，欢迎与我联系，

您可以拨打电话0430883028，了解我分享的最新澳洲房产信息和生活资讯。

祝大家周末愉快！

作/编者简介： Daniel

-   Ironfish 资深房产投资策略顾问

-   毕业于阿德莱得大学MBA（工商管理硕士/战略投资和市场导向）

-   精于战略投资分析与规划，以优化资产组合为导向

-   敏锐捕捉投资机会与把握市场行情热点

-   善于投资系统风险控制和资产管理

-   资深市场经理背景

Email: [email protected]

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