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标题: Daniel 说投资 134 什么才是理想房子？ [打印本页]

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作者: innkou    时间: 11-5-2015 14:37
标题: Daniel 说投资 134 什么才是理想房子？

各位朋友，大家好！

在我上期的专栏里，大致介绍了些选择投资房的标准。

今天，我将继续深入这个话题。

阿得莱德著名的房产讲师及作家库里佐斯（PeterKoulizos）也表示他经常会被问：

“怎样才称得上‘理想的房子’？”

他的建议是：

人们在建造或购买房产过程中，就别墅而言，人们应该考虑房间个数、停车空间和起居空间。

虽然每个买家有不同的需求，但依然存在一些简单的基本规则。库里佐斯把这称为“3、2、1规则”。

首先来说这个“3”：

对于大多数买家群体而言，3个睡房刚好合适。这是一套别墅的理想卧室个数。

有孩子的家庭至少需要3个睡房。

没有孩子的夫妇通常需要一个书房或客房。4个睡房稍嫌太多，而且有可能缩窄潜在买家的数量范围。

2个睡房对多数买家而言显得不够，他们更喜欢有2个睡房的公寓。而非2个睡房的独立屋别墅。

然后是“2”：

2可适用于许多因素，首先是浴室这个因素。第一个浴室最好在套房里，另一个则为公共浴室。

如果情况不允许，至少有第二个洗手间和盥洗室。

此外，拥有2个停车空间也是理想状态。尽管这不太容易在大城市中心实现，

但若房子所在的地块足够大，能至少停泊2辆汽车，买家就会乐意支付更高的价钱购房。

再有，2对于起居空间而言也是一个魔法数字。

住房不一定拥有2个独立的起居室，

其他组合可能是一个起居室搭配正式的用餐空间，一个起居室搭配一个游戏室或电视室/家庭影院。

那么我们再来看这个“1”：

1指代房子本身，单一分离的房子是最优选择。如果经济承受力有限，则再考虑联排或半独立式的住宅。

为了增加所建住房的价值或令房屋资本增长最大化，

库里佐斯建议人们在选择别墅类型的房产时要牢记“3、2、1规则”。

谈完了别墅，再来看看公寓。

一说起公寓，大部分的华人朋友就会嗤之以鼻，殊不知，今天的澳洲公寓房正在日益成为投资的主流。

澳洲物业监察租赁报告（Australian PropertyMonitors Rental Report）显示：

2014年底市场对公寓的需求强劲，超过了其它传统的市区住宅类型。

越来越多悉尼、墨尔本和布里斯本的租户（特别是年轻一代）喜欢搬进靠近市中心的全新公寓居住。

数据还表明，老的独立房，即便相当接近市区（比如悉尼一些较热门的内城区，像Newton），

一般会比全新的公寓需要多几个月的时间来寻找新租户。

经专业机构的观察和预测，澳洲1-2人小型家庭迅速增长，预计在2026年将增加至近三四百万人。

较小的家庭将需要小一点的房子，如交通设施便利的市区公寓。

地产研究机构BIS Shrapnel的最新数据显示：

澳大利亚几大首府城市内正经历公寓建设的热潮，建造活动如此活跃，要归功于市场对期楼公寓的强劲需求。

同时，低利率、高收益率以及高人口密度等因素，也推动着地产价格的持续攀升。

为什么期楼公寓对地产投资者具有如此巨大的吸引力呢？

主要是因为和传统住宅类型相比，期楼公寓价格较低、位置好、财务压力小、维护成本低、定期收益及资本增值高。

价格低、位置好：

主要省会城市的公寓中间价比独立房屋便宜近30％，而且位于黄金地段，靠近交通、购物、娱乐及教育设施。

得天独厚的城区位置尤其吸引年轻一代。

Y世代租户在寻找寓所时，位于市区的公寓是他们的首选，这让他们感觉生活在世界的中心。

澳洲的就业机会主要集中在各州首府，更多工作也意味着住房需求大。

财务压力小：

期房公寓具有“所有权锁定”特点：

投资者只需要小额定金（通常为买价的10％）就能获得期楼所有权，而无需立即付清房价的全额。

房子建成一般需1至2年，或者更长时间，

投资者可以利用这段楼盘建造时间做财务计划、寻求贷款，从而节约时间和资金。

而不必担心需要立即找到租户和物业管理中介。

所谓期房投资是按今天的价格买入未来的物业的权益，

这意味着，如果物业升值，初始保证金也变得更有价值。

维护成本低：公寓的维修及日常维护成本较少。

相比市区独立房屋，由于后者建造年代久远，维修成本较高，也比公寓难出租。

城区期楼项目多，建造活跃。投资者可有更多同类型地产参照对比。

定期收益：

照目前趋势，公寓的租赁需求大，租金收入高，利于长期资本增长。

据澳大利亚知名房屋租赁买卖网站Realestate.com.au发布的2014年度租客信息报告（Tenants and SharersReport）显示：

寻求公寓的租客人数比例上升至39％，且主要为35岁以下、收入$50,000至$100,000的年轻高收入人群，

这对业主的租金收入提供了保障。

另一方面，公寓的齐全设施也增加了租金收入和物业的价值。

如教育、娱乐、休闲、交通等设施，为租户在工作和生活等方面提供便利。

新建公寓中融入的全新功能，

如游泳池、健身房、休闲区、空中花园等吸引着高品质租户，愿意为此支付更多租金。

资本增值高：

传统上，人们认为郊区大面积的独立房是很好的投资，

而公寓土地面积只占整块土地的一小部分比例，势必低于独立房屋及其土地增值。

其实不然，市区土地的保值性，推动市区的期房公寓逐渐成为新的投资热点。

澳洲知名地产投资专家John McGrath指出近五年内，公寓增值与租金收益率跑赢独立房屋：

公寓平均价格增长为7.4％，超过独立房屋的7.1％。

同时，市区公寓4.8％的年均租金回报率也超过独立房屋的4％。

从趋势上看，实惠且便捷的公寓楼正在取代传统理念——拥有一座“四分之一英亩的郊区房屋”的梦想。

其实，不管你是在考虑投资独立别墅或公寓，秘诀之一就是瞄准高需求且黄金地段的区域。

同时，挑选优质的品牌开发商也是选房因素中非常重要的一环。

寻求多元化投资组合的地产投资者们，选择有竞争力的市区公寓产品，不乏为长期地产投资的战略之一。

鉴于篇幅有限，我今天就暂时讲到这里，下期为大家带来购买期房公寓的一些技巧。

把握机遇，拒绝贪婪！我在这里祝所有投资者都能理性思考，您的明天才会更美好！

希望我们的经验能在这一充满机遇的房产市场上助您一臂之力。

想要对Ironfish和地产投资有更多了解的朋友，欢迎与我联系，

您可以拨打电话0430883028，了解我分享的最新澳洲房产信息和生活资讯。

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