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标题: Suntide过户师热忱解析有关购房合同及过户注意事宜 [打印本页]
作者: Suntide    时间: 1-4-2013 21:51
标题: Suntide过户师热忱解析有关购房合同及过户注意事宜
本帖最后由 Suntide 于 2013-4-2 20:53 编辑

斟酌了许久，也许还是摆脱不了做广告的嫌疑。
不过，做广告的同时，我是真心要帮助大家普及一点购房知识的。此心可鉴！

在工作过程中，曾遇到一些华人购房签合同时，因为缺乏一些常识，没有在签合同时很好的保护自己的利益，导致自己后来很被动惹上麻烦甚至有经济损失等等。

不否认市场上也存在某些不良中介为了私利，隐瞒一些信息和条件，虽然这种做法不符合中介应遵循的职业规范，但是一旦您签字了冷静期也过了，再说没看明白合同就已经晚了。

希望此贴能对要购房的您有所帮助。

也欢迎对任何购房相关问题进行提问！








作者: Suntide    时间: 1-4-2013 22:14
本帖最后由 Suntide 于 2013-4-1 22:47 编辑

#1. 如何用好Cooling off冷静期

除了拍卖所得，购房都有48小时的冷静期。这个48小时是从您签好中介提供的form1算起，不是从签合同时间算起。

所谓冷静，就是让你在购得如意房之后，将兴奋高涨的情绪降降温，从而冷静理性的考虑下此房是不是就是自己想要的。

冷静期内，有必要的话，一般都会尽快安排房子的检验（包括房屋构造以及白蚁等）。如果有任何问题，你就可以在冷静期内取消合同。

注意，跟中介cooling off的方式在合同里都有说明，一般可以fax或将cooling off的信亲自送去中介office，后者必须要有人签收，免得他们说没收到你又没有证据说你送了然后会怎样麻烦，你可以想象的。

还有值得注意的是，cooling off不需要任何理由，直接说结果：我想cool off掉。

曾经碰到一个客户，她通过email跟中介说，她想取消合同，因为没时间安排一些事情等等。中介就给她回email说，你没时间安排我们可以帮你安排。然后她也没理会没给任何答复。最后冷静期过后，中介就说合同生效了，要交定金。而她认为她已经说了要取消合同。然后，就是请律师出场了。。。

这个例子就是cooling off的方式不对而导致的不必要的麻烦。

不早了! 先睡了。 zzz


作者: ADELAIDE007    时间: 1-4-2013 22:53
静等后文。
作者: ADELAIDE007    时间: 1-4-2013 22:56
48小时应当是business day内的，周末不算。
作者: Suntide    时间: 2-4-2013 07:55
多谢007的友情补充：）
作者: Suntide    时间: 2-4-2013 19:12
本帖最后由 Suntide 于 2013-4-2 18:45 编辑

继续。。。

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#2. 房屋保险

当购房合同生效，也就是cooling off过了之后，尽管还没有过户，但此时开始，房屋保险责任已经在于买方了。

这一点非常值得重视！

很多人有错觉，以为房子还没拿到手，就觉得跟自己无关。其实不然。

当然，一般来讲，如果你有贷款，那么银行或贷款中介会帮你安排保险事宜。
你也可以自己买保险，但是一定要注意保险涵盖的日期从合同生效日起。

如果是Strata Title，一般情况下，保险由Strata管理公司买好。
那么，你就无需多虑了。


作者: jasonadelaide    时间: 2-4-2013 20:59
顶楼主 搬小板凳坐好 手放背后背好了
作者: Suntide    时间: 3-4-2013 16:07
jasonadelaide 发表于 2013-4-2 20:29
顶楼主 搬小板凳坐好 手放背后背好了

hoho~ Thanks!
作者: Suntide    时间: 3-4-2013 21:12
今天累了，不写了。明天继续
作者: Suntide    时间: 5-4-2013 12:13
昨晚也是上课到很晚，然后累死，故没有做到上面承诺的。不是忽悠哦~
这会儿lunch break，补上！
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# 3. 合同中买方的and/or Nominees

一般来讲，合同中的Purchaser一栏，基本上必须跟将来Title上的名字一致。
但是，有的时候会出现下面的一些情况：


以上的情况，都将导致合同中的买方姓名与需要lodge到土地局的正式文件不一致。

如何避免这样的不一致呢？
唯一的方法就是在Purchaser一栏签合同者的姓名之后加上"and/or Nominees" .

这样的话，将来做正式文件时，就不会受到合同的限制，甚至避免产生额外的stamp duty。

总之一句话：建议你们在签合同的时候，看清楚Purchaser一栏，最好加上"and/or Nominees".
作者: babybaby    时间: 5-4-2013 12:29
很好;-) 顶顶顶顶
作者: jasonadelaide    时间: 5-4-2013 15:17
楼主，有个问题咨询一下。
房子在老公名下，需要分地盖俩房，一套房老公名下，一套放老婆名下以避免大额cgt。请问在放老婆名下时，是否涉及到过户费用?如果是，这个收费大概是多少，还是有计算公式?谢谢。
作者: Suntide    时间: 6-4-2013 10:40
jasonadelaide 发表于 2013-4-5 14:47
楼主，有个问题咨询一下。
房子在老公名下，需要分地盖俩房，一套房老公名下，一套放老婆名下以避免大额cg ...

请问这个房原来是他们的主要自住房吗？
作者: jasonadelaide    时间: 6-4-2013 13:41
Suntide 发表于 2013-4-6 10:10
请问这个房原来是他们的主要自住房吗？

是投资的。
麻烦lz了。
听这个口气如果是自住的，就没有这个费用了？
作者: Suntide    时间: 6-4-2013 18:01
jasonadelaide 发表于 2013-4-6 13:11
是投资的。
麻烦lz了。
听这个口气如果是自住的，就没有这个费用了？

对的！如果自住，夫妻关系之间的任何transfer都不会有stamp duty产生。
作者: jasonadelaide    时间: 6-4-2013 18:51
Suntide 发表于 2013-4-6 17:31
对的！如果自住，夫妻关系之间的任何transfer都不会有stamp duty产生。

谢谢楼主的解答。
作者: Suntide    时间: 9-4-2013 21:22
最近忙于assignments，这里先放一放啦！不好意思。
作者: j52l    时间: 9-4-2013 21:30
上次买房说你已经签合同了，在检查房子也不行取消后面房东觉得卖便宜了还拖了几天
作者: Suntide    时间: 12-4-2013 15:38
j52l 发表于 2013-4-9 21:00
上次买房说你已经签合同了，在检查房子也不行取消后面房东觉得卖便宜了还拖了几天

没有搞明白你说的。
作者: Suntide    时间: 12-4-2013 16:02

今天说一下合同里的special conditions。

# 4. 关于Subject to的内容

一般来讲，除非你的finance非常有把握，就是说，你差不多可以现金支付，否则，为了保护自己的权益，最好都在contract的special condition内写上"Subject to Finance".

这样一来，如果finance有什么问题，那么合同自动失效，你所交的deposit如数返还。

如果有关于finance的special condition，那么在合同里一般都会注明finance approval的due date。
所以签好合同后要尽量抓紧办理银行home loan的相关手续，以满足这个条件。

另外的special condition还可以是Subject to building inspection等等，但是如果在cooling off期间安排building inspection的话，这条不写也没关系。因为一旦发现问题，可以直接cooling off掉。
本人建议这条不要写。因为你的condition越多，房东越有concern，你提offer的时候就没有优势了。：）

非常值得一提的是：Auction！

一定要记住，Auction拍下来的房子是unconditional的，没有cooling off，没有任何conditions，不管你后来发现有没有什么问题，都不可以反悔，不得不要。

你实在不要，那么，看看合同条款！看看如果你breach the contract会是什么后果。
一般来讲，re-sale所导致的差价都需要你来填补滴！

曾经听到有朋友说，他的一朋友因为拍卖了一房最后finance有问题，导致破产。。。
这不是危言耸听哦！




作者: keepgoing    时间: 18-5-2013 19:20
感谢LZ，希望LZ继续写下去，等大伙增加知识~！~~~~~~~~~~~~~~~~~
作者: Suntide    时间: 24-5-2013 20:53
keepgoing 发表于 2013-5-18 18:50
感谢LZ，希望LZ继续写下去，等大伙增加知识~！~~~~~~~~~~~~~~~~~

谢谢！以为没人关注了。。。最近小忙，过两天继续^_^
作者: keepgoing    时间: 24-5-2013 22:19
Suntide 发表于 2013-5-24 21:23
谢谢！以为没人关注了。。。最近小忙，过两天继续^_^

非常有用的帖子啊~~~我们这些准备买房的，一开始是完全摸不着头脑的~~~~~~



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