澳洲房地产30年涨幅一览，不动产就是硬！

澳达地产

30 years game


人生没有白走的路，每一步都算数，不要怕走得慢，没有任何人的跨越是可以在短时间内发生的。时间会证明，一切都值得。

耐心是一种考验，房市的短期走向往往会出现在人们茶余饭后和新闻媒体的报导上，但在澳大利亚，人们手持物业的时间一般会比市场周期更长。举个例子，澳大利亚的房屋持有时长中位数在过去交易的12个月里面为9年。

鉴于在新冠大流行下房价的飙升，以及随着利率上调而造成房市走弱。这些都是值得我们去参考并了解过去三年来房市走向变化的一个风向标。

在过去的30年里，我们可以观测并得出6个不同的增长以及下降趋势的周期。每一次的大起大落往往都历经了不同的环境以及改变的催化。例如税收政策，货币政策，经济冲击，财政刺激和更为广泛的经济条件。

在澳大利亚范围内，房价在过去30年里其增长率为382%。或通过年复合增长率计算，这相比于1992年7月份以来平均增长了5.4%。

但是，不同的地区往往存在着巨大的差异，这往往取决于当地的市场动态。例如，由于西澳矿产业的飞速发展，在2002至2012年间，使其房价猛涨104%。但在2012-2022年间只保有14%的增长。又例如霍巴特，1992-2002年与其他两个十年相比表现为最弱而其涨幅仅有30%，而最近的一个十年里，在更为强劲的移民潮以及住房供应不足的推动下使其房价飙升了99%。

总而言之，长期房价趋势突出了房地产市场的变化是具有周期性的。通过几十年来的变化告诉了我们一个道理，市场远远比时机更重要。

主要城市较高的增长率体现出比偏远地区更高的需求和更多的资源稀缺，以及其拥有多样丰富的经济条件。

30年间增长最快

墨尔本：459%

塔斯马尼亚：361%

30年间增长最慢

帕斯303%

西澳地区：214%

澳大利亚·悉尼

在过去的30年里，悉尼的住宅增长了449%（每年5.8%)，截止至2022年7月的十年间，记录着近三十年来最高的增长率。在所有主要城市里，仅次于墨尔本（459%）。

转化成货币单位来计算，悉尼的房价中位数已经大概从1992年7月的$221,770澳元上涨至2022年7月的$1,346,190澳元，其涨幅约为$1,124,420澳元。公寓房价从1992年的$183,230澳元上升到$806,310澳元，在过去三十年间上升了$623,080澳元。

悉尼表现最好的区域分别为Marrickville，Sydnenham还有Petersham这三个繁华区域，其房价上涨了660.1%。相当于$1,539,280的价值收益。

澳大利亚·墨尔本

墨尔本房价在过去30年上涨了459%，在所有主要城市中增长率位列榜首。在最早一个十年的1992-2002年间，其房价增长率为最高达到了95%，而2002-2012和2012-2022年的两个十年间则上升了69%。

在过去的30年里，独立式住宅的增长率换成货币单位计算，519%的涨幅相当于$809,140澳元。相比之下，其公寓房增长率为354%，约为$479,060澳元。

位于Yarra的繁华区域的长期资本收益率位居全国增长首位。在过去三十年里上涨了779%，相当于$1,405,850澳元。

澳大利亚·布里斯班

布里斯班房价在过去三十年内上涨了340%。增长率最高的十年是2002-2012年间，房价上涨了74%。在1992-2002年间上升了49%和2012-2022年间上升了71%。

在布里斯班，独立式住宅的增值幅度为公寓房的一倍以上，这几乎是30年来所有城市里独立式住宅与公寓房涨幅相差最大的。独立式住宅在30年间的增长率390%，相当于约为$703,700澳元的增长。同时，公寓房上涨了170%或约为$317,670澳元。

澳大利亚·阿德莱德

阿德莱德的房价在过去30年里上涨了357%，相当于年均复合增长为5.2%。在最近的十年里，其增长率为72.4%比2002-2012年间的71.5%。而1992-2002年间迎来了最低的54.6%。

阿德莱德的独立式住宅相比公寓房，其过往三十年间的涨幅分别为370%和289%。换算成货币单位，阿德莱德的独立式住宅上升了大约$555,560澳元而公寓的价格则在三十年间上涨$320,360澳元.

在阿德莱德的繁华地带中，Unley拥有着最高的资本收益率并其独立式住宅在过去三十年飙升了552%或者$1,287,470澳元。

澳大利亚·珀斯

珀斯的房价在过去的30年里上涨了303%, (每年涨幅为4.8%）这是全澳洲长期增长率最低的主要城市。房产市场呈现疲软，并在最近十年严重拖累了长期增长率。其独立式住房在最近10年仅呈现14%的增长，而2002-2012呈现104%的爆炸性增长和1992-2002的73%。

帕斯的独立式住房升值成长空间比公寓要大，在过去的三十年上升了325%（约为$448,830澳元）而公寓则上升了194%（$271,390）

Fremantle的独立住宅在帕斯相比其他所有的繁华地区中有着高至450%或者$876,350澳元的上升。

澳大利亚·霍巴特

霍巴特是有着30年来最高增长率的城市，其独立式住宅上升了399%。即使其在1992-2002年间的资本收益最低但却有着非常强力的长期增长表现。1992-2002年间，霍巴特的房价增长率只有30%，但却在2002-2012年拥有者93%的增长率且在最近一个十年达到了99%。

独立式住宅的增长率在过去30年里提高了423%，相当于约$782,750澳元的增长。其公寓房价也上涨了296%（为$431,320澳元）。

位于霍巴特地区的房价在所有的繁华地区中，Sorell和Dodges Ferry的独立式住宅有着高达589%的资本收益，为房价中位数贡献了$586,960澳元。

澳大利亚·达尔文

达尔文的房价的历史数据要比其他地区要更少，这就是为什么分析只能追述到20年前。在这期间，达尔文的房价上涨了95%，相当于年增长率为3.4%，为20年来增长率最低的主要城市。

尽管其成长率在20年间相对较弱，但2002-2012年间房价的涨幅达到了106%。虽然这在最近一个十年的周期里开始衰落，并在2022年7月份，其与2012年相比降低了4.9%。

在过去，独立式房屋和公寓房价记录了类似的表现，分别在过去20年间以98%和96%的速度增长，但这些数字掩盖了近十年的一个回落，公寓房虽在2002-2012年间飙升了134%，在2012-2022年间下降了16%。独立式房屋在过去的2002-2012年间上涨了93%却又在2012-2022年间增长率回落到2.4%。

澳大利亚·堪培拉

在澳洲首都地区，总体房价从1992年至今一共提升了388%，是继墨尔本，悉尼和霍巴特之后表现排名第四的房地产市场。在最近两个十年里，都分别拥有着75%的一个相同回报率。高于在1992-2002年截止至7月的一个十年里只有59%的一个上涨。

相对于公寓房，独立式房屋的表现更为强劲并有着431%的增长，公寓房的表现相对较差，只有261%的一个增长。转换为澳币来计算的话，独立式房屋在过去30年增加了$850,600澳元，公寓房增长了$452,520澳元。

位于Gungahlin地区的房价是所有繁华地区中长期增长率最高的。房价上涨了754%，达到了约等于$964,220澳元的增长。

短与长周期的重要性

据数据显示，家庭财富占比的57%为住房支出，这也能理解为什么澳大利亚人会对房价市场短期的跌宕起伏更感兴趣。然而，物业很少会像股票一样去“交易”；物业缺乏流动性，并伴随着极为高昂的交易成本，例如印花税，转让成本和与调查相关的一系列费用以及较长的结算期和较高的财务承诺。

对于业主而言，物业价格的变动会影响他们所持有的财产股权，并影响到他们利用其进行其他资产的购买与投资。较高的债务与资产价值比会对其借贷能力产生负面的影响。此外，更高的房价通常能转化为财富的增加和更大的家庭消费意愿。

长周期是如何演变而成的有待我们商讨

预测短期的住房的趋势走向已经足够困难，更不用说未来10年，20年甚至30年。然而通过长期周期可以让我们得知一些未来的房市走向：

• 我们目前看到的下降趋势终将会收停，通常随后是一段稳定期，然后是进一步增长。分析从上世纪80年代初房价始终处于低迷且持续了21个月。根据记录，2017-2019年期间房市低迷的趋势与1989-1991年间一样。
  
  

• 对于那些认为房价每十年翻一倍的人，您可能需要仔细考虑一番。因为没有任何一个地方的房价能在10年内翻倍（最接近的为增长了97.6%的悉尼）以及2002-2012年里唯一价值翻倍的帕斯和达尔文，其涨幅分别为103.8%和105.5%。对于那些期望资产价值翻倍的人来说，他们必须要找到超过广泛平均水准的物业。
  
  

• 每个周期都会受到催化剂的影响，无论是在上升的端倪还是衰退的开始。催化剂可能是利率的变化或者财政政策的调整。例如优惠政策又或者是税务政策的调整，或者由于全球金融危机等经济因素而引起的市场条件的变化。随着高利率时代而引起的严重经济衰退，预示着房价会处于一个平稳的状态，直到利率的上升达到了顶峰。随着利率的下降，最早可能在明年的第四季度实现，根据金融市场，我们可以看到房价重新开始上涨并且进入一个新的成长阶段。
  
  

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