2014年澳洲房产市场预测和未来展望

innkou

亲爱的朋友们，大家好！

新春马年的到来，我祝您和您的家人新年快乐、万事如意！

籍此机会，我也对您在过去一年中对我的支持表示衷心的感谢。

也期待着马年我们可以继续携手奋进。

展望来年，我们将会在澳洲的房产投资领域里，无论是在服务还是在楼盘选择上，会有更大的计划，

时刻以专业为本，以客户为上，确保我们的行业领先地位！

每到新年，一个“头等大事”便是预测来年的市场行情。

尽管我一再声称房产是一个非常长线的投资，

但是在客户的眼里，不对来年做番预测，似乎不足以证明我们的专业和价值。J

好吧，那么我今天就2013年的最后一份房市资讯里对2014年和未来做番展望吧。

当然，我认为2014年对我们房产投资者来说会是一个重大的年份，因为澳洲各地的房产价格将会有令人激动的上涨。每当我提出此类观点，大部分人都会有怀疑的眼光看待我– 房价已经如此之高，怎么可能还会继续上涨？

那么，在我给出分析之前，先来看看专业房产信息调查研究公司SQM Research的创始人LouisChristopher是怎么预测的吧。他认为由于受到悉尼楼市的强烈刺激，澳洲全国的房价可能在2014年的第2或者第3季度里实现7%-11%的价格上涨。这一信息也披露在SQM的最新市场报告里。

Christopher甚至认为悉尼房产将在来年获得强劲的15%-20%的价格增幅，其它城市会获得比较温和的资本增值。

他预测墨尔本的房价会上涨5%-8%，西澳的珀斯房价会增长4%-7%，布里斯班也会有4%-7%的表现，

阿得莱德，霍巴特以及达尔文的物业也会有3%-6%的资本增值。

堪培拉是唯一一个被预测为房价将下跌1%-4%的首府城市。

理由是新政府的雇员裁减，以及该市的2010年的新建筑高峰迎来了尾声。

还有就是那些矿业或者资源小镇的房产，

尽管市场里有许多唯利是图的中介把那些地方描绘成投资者的天堂，但是2013年我们已经见证了巨大的价格跌幅！

2014年仍然要避免这些高风险地区，因为随着矿产资源业的退潮，那里的单一经济体系和脆弱的人口基数是无法满足房价的增值的。

Christopher还认为假如来年房价继续持续性的加速增长，澳洲储备银行RBA很有可能就此提高利率，尽管要作出这样的决定并不容易。因为当房价增长一旦超过7%，失业率仍旧上升，以及顾客的消费和商业的信心指数仍然偏低的话，RBA就比较难作出提高利率的决定。

现在，SQM的Louis Christopher已经给出了他的预测，

但是您或许仍然会怀疑，甚至嗤之以鼻，因为人们总是在担心一个问题，那就是房产泡沫！

我无法像Christopher那样做出“2014年房价上涨7%-11%”之类的精确数据判断，但是有一点是我完全赞同他的观点或者说是总体预测的。

虽然我知道大部分人在担忧房产泡沫，但是在经济学的理论上，我们不能因为某样东西贵，就来判断说某样东西存在价格泡沫。比如说宝马轿车也很昂贵，我们就能评判宝马车存在价格泡沫吗？

如果我们看看现在海外个国的房产市场，你就会发现没有泡沫的迹象，甚至在最近如火如荼的悉尼楼市里也不存在价格泡沫。

根据ANZ银行的数据，悉尼房价，其增幅是相对低调的，远比不上中国上海和加拿大多伦多等。

所以如果有人告诉你代表澳洲的悉尼的房价已经充满了泡沫，

那么请告诉他，我只有当在上海、在香港、在多伦多、在新加坡、在伦敦的房产泡沫迸裂后，我才会来担忧澳洲的楼价。在此之前，我绝对不会在澳大利亚有此担心。

正如我上述的，价格贵不代表就是有泡沫。

当然这里也有件事情需要重复提示下，在我之前的邮件里也提醒过，尽管悉尼的楼市表现极端强劲，来年依然有价格上冲的潜力，但是考虑到其楼市的性价比以及价格持续上涨后所蕴藏的调整风险，我们并不建议我们的客户现在去投资悉尼，除非您的资金实力极端雄厚！

那么除了价格泡沫外，我们还需要深入分析价格推动力的根本，那就是供需状况。

首先，我们需要问两个个问题：

今天市场里是否有足够的需求来支撑房价上涨？以及人们是否买得起市场里的房子？

RPData和HSBC汇丰银行的数据表明了过去20年里澳洲平均房价和澳人平均收入的倍数关系。

在2000千禧年的时候，房价-收入倍数指数有个明显的上升。

在之前的90年代里，房价大约是收入的2.5倍，之后逐步上升到4.2倍。

当然这是有很多因素所造成的：利率下降导致持有成本大幅降低、通胀率也控制的很好、以及更容易获得贷款。

这就意味着人们可以在住房上承担更多的钱，事实上人们也的确那么做了。

尽管倍数上升到了4.2，这并不表明人们的可承担力变糟了。

因为当利率下降和收入上升的时候，购买和持有房产的有效成本和之前相比是几乎一致的！

所以当房价-收入倍数上升到4.2的时候，只能说明市场结构发生了变化，而无法证明价格虚高存在泡沫。

下面还是ANZ银行的数据，我认为是非常有证明力的。

它计算了现在在把利息成本考虑进去后，再来比较房价以及收入，得出人们的住房购买力。

由于过去5年全球金融危机的影响，澳洲房价几乎没有什么涨幅，但是同时，人们的收入却在增加。

在这样的情况下，澳洲人今天收入所产生的房产购买力已经远超过实际的房价了。

也就是说，房价更便宜了！

上一次出现购买力超过房价的时间还要回追到1998年，当时的购买力超过实际房价大约$8万澳元。

在之后的4年里，澳洲的房价迅速上涨，直到房价上涨到购买力的价格，当时的资本增值是50%左右！

今天我们又再次看到了这样的购买力和房价之间的缺口，现在是大约$10万澳元，

根据历史经验，你对未来的房价，看到了什么呢？

根据现在的状况，我认为未来几年中，澳洲的房价将有大约30%的增值！

下面，我们再来看看澳洲住房的供应。我们都知道，过去几年中新建住房的供应是相当糟糕的。

在千禧年的时候，澳洲的新建房销售是大约16万套/年，但是现在，仅仅只有过去的一半，大约8万套。

那可是50%的下降！

所以新房的建造供应是远远的落后了，当需求随着人口的增长而增长，而供应却在持续下跌的时候，住房短缺就必然上升了。我们正在经历这样住房短缺时期。

近期，澳洲联邦银行CBA也给出了相关的评论：我们正在面临严重的住房短缺。

短缺就意味着价格上涨，但是为什么现在我们还没有看见大幅或者快速的上涨呢？

那是因为在经历GFC全球经济危机后，人们的信心还没有完全恢复过来。

但是这样的信心终究会恢复的，悉尼已经证明了这一点。

一旦市场信心恢复，那么上面说讲将会变成事实：未来几年澳洲房价将上涨大约30%.2

2014马年，我将为您带来更多有价值的投资资源和资讯，新年将是您财富腾飞的起点。请随时致电Ironfish资深房产投资顾问Daniel 0430 883 028.我会把机会带到你的面前，而你要做的，是和我一样，紧紧把它给抓住！

祝新年顺意，财运亨通！