Daniel 说投资 76

innkou

朋友们，大家好！

      在前几期的专栏中，我引用了大量的专业数据来说明澳洲的房市已经见底，消费者信心也在恢复，市场正在向新一轮的上涨周期前进。

      一轮上涨周期的初始，往往为投资者提供了大量的好机会，并且这样的机会并不多见。所以先知先觉的投资者已经开始行动。

      但是尽管我们已经看见了更多人开始参加周末的房屋开放和给予报价，今年开始房屋拍卖的清盘率也显著上升，2013年对于投资者来说也将会是个好年，不过我认为短期内我们依然会有挑战和困难，市场仍然会有反复。所以该如何把握机会，很重要的一点是向那些有经验的、成功的房产投资者学习。因为他们已经通过房产投资积累了财富，获得了他们想要的目标。这些或许也是您所期望获得的，所以向专业人士学习就很重要，还包括如何能长期留住那些已经创造出来的财富，所谓创业容易守业难，这句话也同样适用于房产投资的领域。

      近期碰到一个客户向我咨询：到底有哪些因素会影响我们房产的价值？那么如果您对房产投资是极其认真的话，您也一定想知道到底那些因素的存在，不仅仅是当下影响了房价，还能长期影响到房价。

      那么这里其实是有很多关于促使房价波动的理论的，但是用一种简单的表达，那么就只有两个要素：供应和需求！当然这两大要素本身会被无数的小因素所影响，比如说资金的供应、价格和风险的可承受力、税法、等等。

       那么我对澳洲居民住宅的未来价格的观点是什么呢？不得不承认，市场上总有人通过各种预测来博取他人的眼球。但是我将会分析那些最基本最根本的要素来分析可能性，从而做出自己的投资决定。

       下面是我认为一些要考虑的根本因素：

       需求：澳大利亚的人口被官方预测到2040年将极大地增加到近3000万！

       移民：大部分的移民将在首府城市生活，尤其是悉尼、墨尔本、珀斯、阿得莱德和昆士兰的东南部（布里斯班和黄金海岸等地区）。

       供应：对于这方面的数据各州之间有很大的不同。但是总体上认为澳大利亚的一些地方存在严重的住房供应短缺问题，没有足够的新建房来满足人口增长的需求，尤其是在首府城市的周围近到中远距离的郊区。

通货膨胀预期：澳洲储备银行的目标是把每年的通胀率控制在2%到3%。

      人口结构统计：总体上来说，人们推迟了结婚的年龄，双收入的年轻家庭也更倾向于居住在靠近CBD附近的，但是面积更小的住宅里。

      人口密度：人口的增加也意味着交通密度和汽油价格的增加，这也影响到了连接CBD的公共交通的重要性。

      通过上述要素，我个人认为房价会继续上涨，但是我们几乎不会再见到过去10年那样的持续双位数的上扬。更加重要的是，信贷量也很少有可能性快速上扬。我感觉澳洲储备银行对于通胀的控制也越来越强硬。自美国次贷危机爆发以来，世界银行也开始采取措施来抑制资产价值的泡沫。

      也基于此，我认为未来房屋价格的上涨很大程度上将会取决于家庭收入的增加。在过去的几十年里，家庭收入的中间数位几乎每年都按6%递增，这是一个非常强劲的数字，但是这很大程度上是因为双收入家庭数量的急剧增加。在未来，更合理的期望是家庭收入的增幅会减少，可能会是在大约每年3%到5%，其结果就是房产中间价的上涨也会和过去相比相应的减少。

      尽管这个假设对于房产的长期平均表现来说是说的通的，但是对于短期房价的波动是毫无用处的。历史告诉我们资产的增值，在加速上扬前总会经历教长一段时间的平稳期或者下跌期。作为房产投资者，我们希望更多地把自己留在一个蓬勃发展的期间来投入房产。

      还记得在1960-1990年期间，澳洲平均的通胀率为8%，工资也几乎每年上涨9.7%，当时的房产价格也几乎是每年增值11%，超过了当时的消费价格指数CPI三个百分点。无论我们未来是否还会有如此高的通胀率，但是我们别忘了澳洲储备银行的目标是把通胀率控制在远低于历史数值的水平下。这对我们的未来房价将产生什么影响呢？我将在下期的专栏为您继续我的分析。

      请大家随时拨打房产投资咨询电话0430 883 028了解房产投资详情，我将为您解析如何抓住最后的政府补助机会，进入Adelaide的最佳富人区，获得可负担的起的房产。