本帖最后由 innkou 于 2011-10-14 14:14 编辑
各位朋友们, 大家好! 在上期的专栏中, 我为大家详细分析了来自上海的小王同学的“以房养学”的案例。但是,留了两个问题,小王是不是真的需要出售该物业来套利获现呢?如果我需要贷款又是怎样的状况? 那么今天,我就继续为大家讲解。事实上,FIRB(澳大利亚外国投资审核委员会)规定:外国人在澳大利亚购买期房投资的话,如果因为签证问题需要离境,该物业是可以保留在澳洲的,但是如果您当初购买的是二手房的话,那么离境前您将被迫出售您的物业。所以,我建议如果您是外国人的话(非澳洲公民和永久居民)最好像小王同学一样,购买期房! 我给小王的建议是,不要出售该物业,在归国期间将该公寓整体出租。因为按照目前Mawson Lakes的两房公寓租赁市价,他将获得$315/周的租金,除去物业中介的管理费用,实得约$280/周,假设空置期3周,那么一年实得49周租金约$13,720/年,支付全年的市政费用、公寓管理费用及房东保险约$2665/年,全年租金收益为$11,055,按汇率1:6.5计算,折合人民币¥71,857元,相当于中国工作月薪近¥6000元!事实上,即便是在上海这样的大城市,大学生毕业的起薪也不过¥3000元左右,月薪¥6000已经是有些经验和资历的白领收入了,关键是小王,可以“不劳而获”获得月薪¥6000,比起承担高负荷压力的辛苦工作的白领,这个也算是某种程度的财富自由了!同时,该物业仍然将继续增值,租金也会逐年增加。一旦出售,小王同学将同时失去“自由”的租金收入,也失去未来的资本增值。我们投资的目的:靠资产吃饭,获得财富自由,而不是靠辛苦工作一辈子。所以最后,小王接受了我的建议,欣然回到上海,在获得一份自由收入的保障外,他开始了他的新的旅程。 那么,我现在再分析下贷款将如何影响到您的“以房养学“的投资表现。还是按小王同学的例子分析。一般来说,海外投资者可以获得房价70%的贷款。按照投资的公寓价格$25万,首付$7.5万,约¥45万人民币,贷款额就是$17.5万了。公寓期房是等到建成后交割完成,拿到钥匙,才开始按揭的。也就是说,07年的期房,08年1月建成入住,那么就是08年1月起开始还贷。$17.5万的贷款额,按平均利率7%计算,需要支付的年度利息为$12,250,还是按实得49周租金约$115/周计算,年度租金收益为$5635,也就是说,您需要额外支出银行利息$6615/年,也就是说,相当于自己支付房租$127/周,如果您没有房产,那么您的租金成本其实也每周差不多这个数,但是您有房产的话,根据之前的介绍,您3.5年将获得资本增值净利为$2.3万澳元!(见前期专栏) 这个获益未必把3年的学费全部赚回来,但至少也赚回来大部分了,这将极大的降低了留学的成本! 最后,还有种情况,就是假设期房需要造3.5年,也就是说,假设您07年支付$25万购买该物业,是否全额现金支付还是贷款已经不重要了,因为房子没有建成您不用付款。到了2011年期房建成,但是已经市值$30万,您将如何获利?按照平均支付周租$100计算,您每年支付49周,3.5年您一共支付了约$1.7万,等到房子建成后,您转手抛出,去除中介等费用(若您按自住房方式购买,将没有资本增值税),您仍然获利约$3万,也是可以把学费给赚回来的。 综上所述,“以房养学”是个很好的投资策略。我希望每个学生都可以根据自己家庭的实际情况,来制定一个比较完善的“以房养学”的投资计划和分析,然后获取好的回报。专业人士的帮助很重要,因为不是所有的房子都适合“以房养学”我的经验是选定价格合理的、交通便利、靠近大学和生活设施的期房。 作者简介:殷浩 Daniel -毕业于五星级阿德莱得大学MBA(工商管理硕士—战略投资和市场导向) -精于战略投资分析与规划,以优化资产组合为导向 -敏锐捕捉投资机会与把握市场行情热点 -善于投资系统风险控制和资产管理 -资深市场经理背景,善长市场行销策划,品牌策略建立,及广告形象设计 手机:0430 883 028 电话:08 8110 9889 (免责声明:本文章仅代表个人对于投资的经验,观点和理解,他人或媒体不得转载.违者必追究其法律责任) |