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标题: Daniel 说投资 304 会买房等于会投资房产吗？ [打印本页]
作者: innkou 时间: 3-8-2018 10:48
标题: Daniel 说投资 304 会买房等于会投资房产吗？
各位朋友，大家好！
这周我见了一位客户，他自谕为“资深房产客”，号称来澳十年，为了投资房产而阅房无数！对于应该购买什么样的房产来投资说的头头是道，颇有专业人士的风范。而经过深谈，问之其投资的回报现状，才发现该“资深房产客”的理想很丰满，现实很骨感。究其原因，也是犯了大多数非专业投资人士都会犯的错，那就是大家都以为会买房就是会投资。而事实却是，买房和投资压根就是两码事！
看到这里，或许很多朋友会很惊讶：一个会买房子的人怎么不会投资呢？先别急，今天，我就慢慢解释给大家听为什么会买房不等于会投资。
会买房，代表你知道最优质的房子所要拥有与具备的条件，比如你知道如何挑选一个最棒的区域，如校区，海滩，购物中心和交通等等，你也懂得优质房内在所要具备的条件，如户型，朝向，室内装潢甚至是加建和分割的可能性。
但投资房产是完全另外一码事，一个成功的房地产投资者也懂房，但不一定要懂那么多。投资讲究的不是买最好的房子，而是通过简单的计算来判断，怎样的资金分配比例才能让这笔投资产生最大的收益，最小的风险。
举个简单的例子，会买房和会投资的区别就像司机和赛车手的区别，都是开车，司机也可以飚车，但还是和赛车手有着天壤之别，因为赛车是为了速度构架了整个生态系统，如赛车，赛服，仪器、赛道和团队。如果你还有点混乱，别着急，让我用一个假设的例子来说明一下：
房子A：位于人见人爱的阿得来德东区Burnside - 高大上社区、近城、名校林立、双砖好房、好地段、交通便利、名品商城、说出去倍有面子。
- 买入价$88.5万，租金$475/周
- 租金回报为约2.8%
- 10年资本增值额约$12万 增值率约15.7%
- 贷款利率5%
- 贷款额80% 首付20% + 印花税以及过户师费等 约 $22.2万
- 平均扣款后每周支出（贷款利息-租金）：约$205/周
- 物业管理、市政费、保险费等，约租金的25%：$118/周
- 土地税：约$55.5/周（按土地价值$70万计算 约$2886/年）
- 房产10年总收益：约-$11万（亏损）
房子B：位于华人不待见的阿得来德西北越南区Mansfield Park – 少数民族区、工业区、离开市区远、名声不好、穷人区，说住那没有面子，惹来人们一脸懵逼甚至鄙夷。
- 买入价$39.8万，租金$360/周
- 租金回报为约4.7%
- 10年资本增值额约$13.5万 增值率约51.3%
- 贷款利率5%
- 贷款额80% 首付20% + 印花税以及过户师费等 约 $9.95万
- 平均扣款后每周支出（贷款利息-租金）：约-$54/周（利息少于租金）
- 物业管理、市政费、保险费等，约租金的25%：$90/周
- 土地税：零（按土地价值$30万计算 无须支付土地税）
- 房产10年总收益：约$11.63万（盈利）
请问看到以上这些结果，假设时光可以倒流回10年前，你会如何选择? 上述案例，只说明一个道理：投资房产，先别急着说投资就要买好区的房子。有些好区涨的会比烂区高，而有的则未必。
当然，是否专业投资人就一定会选房子B而不是A？投资富人区的收益也一定是亏损或者小于贫民区吗？答案是不一定，因为我们不能用上述的个例来反映市场的全貌。只是，我们做选择时需要考虑以下三点：
第一，谁也不是马云，每个人每周所能承受的支出是有限的。假设你每周能拿出来补贴房贷的金额是$400元，那就不应该买房A，因为房A每周支出约$380元，按照既定负担能力，最多只能买一套房。
但是如果你能放下偏见买房B,按照房B的每周支出约$36，理论上你可以买10套了。很明显，10套房B的收益比一套房A的收益要高不少，即便是A的涨幅高于B的话。
第二，要看你的首付有多少。如果你有$22万左右的资金，你当然要买房子B，因为你可以买2套，2套的收益一般来说会大于只买一套房子A。
第三，风险控制。万一利率涨了，空置期长了，亦或是你的收入有变，如果你买的是两套房子B，那就可以卖一套，留一套；如果是房A，就不得不出手卖了，那么您的投资将一无所有。
所以，会买房子不代表会投资，因为房子只是整个地产投资体系的一部分。专业投资者会在贷款，首付，租金，组合，策略、风险控制等多个环节去优化自己的收益和风险比例。
我觉得这世界最悲哀的是别人忽悠你，你还觉得是对的。之前听过这样的段子：地产行业是非常好混的行业，只要你包装好，树立好形象，高举价值投资买富人区，屌丝会排队给你送钱，没人会认为你是错的。
我也曾经开玩笑和我同事讲，如果我去当房产投资讲师，我一定高举好地段，专推阿得来德富人区或者中产偏上的房子，因为跌也跌不了多少，涨么又很迷惑人。如果我推荐$100万的房子一年涨$5万，很多人就会觉得我是大师。但是他们从来不会算$5万对于一个$100万的房子只是涨了房价的5%，这个实际上可能跑输了市场的平均值。
最后，建议投资者在买房时做好优化选项。例如：
1. 利息支出是5%，那我可不可以把利息将到4%？ 房子首付是20%，我能不能借到90%呢？
2. 如果首付有$30万，买完房A后，还剩约8万，那如果我能够想办法把买房B的贷款借到90%，那是不是我的整体收益率有提升呢？
3. 如果我投资的房子是全新房，那我是不是可以增加租金和退税收入，降低印花税和土地税支出，以更快速的建立房产投资组合价值呢？
总之，买房自住像找女友，漂亮身材好就行；而投资房产如娶老婆，要全面和多维度背景调查，女友的家庭成员你要考虑分析，还要考虑自身条件是否匹配。
我们将继续致力于帮助投资者在全澳范围内进行房产战略布局，提供VIP房产投资机会。我在这里祝所有投资者都能理性思考，您的明天才会更美好！希望我们的经验能在这一充满机遇的房产市场上助您一臂之力。想要对地产投资有更多了解的朋友，欢迎与我联系，您可以拨打电话0430 883 028，了解我分享的最新澳洲房产信息和生活资讯。
作/编者简介： Daniel
- Ironfish 资深房产投资策略顾问
- 毕业于阿德莱得大学MBA（工商管理硕士/战略投资和市场导向）
- 精于战略投资分析与规划，以优化资产组合为导向
- 敏锐捕捉投资机会与把握市场行情热点
- 善于投资系统风险控制和资产管理
- 资深市场经理背景
手机：0430 883 028 办公室电话：08 8110 9888
(免责声明：本文章仅代表个人对于投资的经验,观点和理解，他人或媒体不得转载.违者必追究其法律责任)
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